양도소득세 계산기
1주택·다주택 양도소득세를 보유·거주 기간별 장기보유특별공제까지 자동 적용해 계산합니다 (2026년 세법 기준).
주택 보유 상태
예상 양도세 (지방세 포함)
7,154,400 원
양도차익
670,000,000 원
과세 양도차익
134,000,000 원
장기보유특별공제
- 80,400,000 원
과세표준
51,100,000 원
참고 사항
- 1주택 12억원 이하 + 2년 거주·보유 조건 충족 시 비과세
- 1주택 12억 초과 시 초과분 비율만큼만 과세
- 장기보유특별공제 — 1주택 거주자는 보유·거주 각 최대 40% (총 80%)
- 다주택 + 조정대상지역의 경우 중과세율 (+10~30%) 추가 적용 가능
- 본 계산은 추정치이며 실제 신고는 세무사 상담 권장
💡 한국 평균 매매가 (2026 5월): 서울 아파트 평균 약 11억 / 수도권 약 6억 / 전국 평균 약 4억
📖 양도세 가이드
양도소득세는 부동산·주식 등을 매도해 발생한 차익에 부과되는 세금입니다. 1주택자는 12억원 이하 + 2년 거주·보유 시 비과세이며, 12억 초과분은 비율로 과세됩니다. 다주택자는 일반 누진세 + 조정대상지역 중과세(+10~30%)가 적용될 수 있습니다.
계산 공식
양도차익 = 양도가 - 취득가 - 필요경비 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원 양도세 = 과세표준 × 누진세율 (6~45%) 총 부담 = 양도세 + 지방소득세 (양도세의 10%)
언제 사용하나요
- •주택 매도 시 세금 사전 추정
- •1주택 vs 다주택 시나리오 비교
- •장기보유특별공제 효과 확인
- •양도 시점 결정 (보유·거주 기간 채우기)
사용 팁
- ✓1주택 12억 이하 + 거주·보유 2년이면 양도세 0원
- ✓장기보유특별공제 — 1주택 거주자는 보유·거주 각 최대 40% (총 80%)
- ✓필요경비(취득세·중개수수료·인테리어 영수증) 필수 보관
- ✓다주택 + 조정대상지역 매도는 중과세 — 일시적 1주택 특례 활용 검토
자주 묻는 질문
Q. 1주택 비과세 조건은?▼
A. 양도가 12억 이하 + 보유 2년 + 거주 2년 (조정대상지역). 비조정지역은 거주 불요.
Q. 필요경비에 무엇이 들어가나요?▼
A. 취득세·법무사·중개수수료·자본적 지출(인테리어 일부) 등. 영수증 필수.
Q. 장기보유특별공제는 얼마나?▼
A. 일반 보유 3년~ 6%/년 (최대 30%) / 1주택 거주자 4%/년 × 보유 + 4%/년 × 거주 (최대 80%).