다주택자 형 종부세 1,800만 받고 후회한 이야기

사촌 형이 2018년에 "부동산은 무조건 더 사야 해"라며 3주택자가 됐다. 분당 본가 + 강남 투자용 + 송도 분양권. 그때까진 호황기라 "3년 뒤 다 2배 될 거야" 하셨는데, 2021년 종부세 고지서를 받고 분위기가 완전히 바뀌었다.

1,800만원. 한 해 종부세만.

매년 그 정도가 나가는 게 보이자 결국 강남 투자용을 매도하셨다. 다주택자 양도세 중과 시기와 겹쳐서 양도세까지 만만치 않게 부담. 그 모든 과정에서 "종부세 1주택자 vs 다주택자 부담 차이"가 얼마나 큰지 옆에서 들으며 메모해뒀다.

이 글은 종부세 부담을 줄여서 보여주는 게 아니라, 다주택자 결정 전에 알아야 할 진짜 숫자를 정리한 거다.

종부세는 "공시가격 합산" 기준

가장 헷갈리는 부분부터. 종부세는 본인 명의 주택의 공시가격 합산이 일정 기준을 넘어야 부과된다.

기준 (2026년):

• 1주택자: 공시가격 12억 초과
• 다주택자: 공시가격 9억 초과 (인별 기준)

"공시가격"은 보통 매매가의 60~70% 수준. 그래서 매매가 15억 아파트면 공시가 약 10억. 1주택자라면 12억 안 넘어서 비과세, 다주택자라면 9억 초과라 과세.

사촌 형 케이스 (2021년 기준):

• 분당 본가: 매매가 12억 (공시가 약 8억)
• 강남 투자용: 매매가 18억 (공시가 약 12억)
• 송도 분양권: 매매가 8억 (공시가 약 5억)
• 인별 공시가 합 = 25억

다주택자 9억 공제 받고 16억이 종부세 과세표준. 공정시장가액비율 60% 적용하면 약 9.6억.

다주택자 누진세율 (2026)

다주택자 종부세 누진세율:

• 3억 이하 0.6%
• 6억 이하 0.8% - 60만
• 12억 이하 1.2% - 240만
• 50억 이하 1.6% - 720만
• 94억 이하 2.2% - 3,720만
• 94억 초과 3.0% - 10,440만

형 케이스 9.6억 → 12억 이하 구간:

• 종부세 = 9.6억 × 1.2% - 240만 = 911만
• 농어촌특별세 = 911만 × 20% = 182만
• 종부세 합 약 1,093만

여기에 재산세도 별도로 약 600~800만 부담. 그래서 한 해 "보유세 합 약 1,800만"이 나온 것.

1주택자였다면?

같은 자산 25억을 1주택으로 보유했다면 (예: 분당 본가만):

• 공시가격 8억 → 12억 공제 후 0원 → 종부세 0원
• 재산세만 약 200~300만/년
• 연 보유세 약 200~300만

1주택자와 다주택자의 보유세 차이가 연 1,500만 이상. 이게 10년 누적이면 1.5억. 25억 자산 보유 비용이 다주택자는 1주택자의 6~9배.

1주택자 세액공제 — 진짜 큰 혜택

여기서 더 중요한 게, 1주택자 + 일정 조건 충족 시 추가 세액공제 적용. 다주택자는 받을 수 없다.

세액공제:

• 고령자 공제: 만 60세 20% / 65세 30% / 70세 40%
• 장기보유 공제: 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%
• 합산 최대 80%

만 65세 + 15년 보유 1주택자라면 세액공제 70%. 종부세가 1천만 나와도 700만 깎여서 300만만 부담.

다주택자는 이 공제 0%. 같은 세율에 같은 자산이라도 절세 도구 자체가 다르다.

형이 매도 결정한 이유 — 양도세 중과까지

종부세 1,800만이 큰 부담이긴 했지만, 그 자체로 매도까지는 아니었다. 결정타는 다주택자 양도세 중과 가능성이 컸기 때문.

2018~2022년은 다주택자 양도세 중과세 (조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p)가 적용된 시기. 형이 "앞으로 더 강화될 수도 있는데, 그러기 전에 정리하자"는 판단.

강남 투자용을 18억에 매도. 취득가 13억이라 차익 5억. 다주택자 일반 양도세:

• 차익 5억 누진세율 약 40%
• 양도세 약 1.6억 (장기보유공제 약 10% 적용 후)
• 지방세 +10%
• 총 양도세 약 1.8억

매도 시점이 양도세 중과 한시 유예 시기라 일반세율 적용. 만약 중과세 적용이었다면 양도세만 약 2.5억으로 더 컸을 것.

종부세 1,800만 × 5년 = 9천만 누적이 양도세 1.8억 한 번보다 "매년 정기적으로 빠지는 부담이 더 크다"는 게 형의 판단. 또 종부세는 자산 가치가 떨어져도 그대로 부과되는 게 핵심 (양도세는 매도 안 하면 안 냄).

다주택자 결정 전에 봐야 할 5가지

이 모든 과정 옆에서 보고 정리한 체크리스트:

1) 인별 공시가 합 9억 시뮬레이션
종부세 계산기에 본인 명의 주택 공시가격 합 + 다주택 옵션 넣고 연간 부담 확인. 9억 초과부터 부과되고 누진세율로 빠르게 증가.

2) 공동명의로 한도 확장
부부 공동명의면 인별 9억씩 = 부부 18억까지 비과세. 매수 시점에 공동명의 결정하면 종부세 부담이 극적으로 줄어든다. 단 양도세·취득세도 같이 영향 받으니 종합 검토 필요.

3) 1주택 vs 임대주택 등록 검토
다주택자가 임대주택으로 등록하면 일부 종부세 합산 배제 가능. 단 8년 장기일반민간임대로 등록해야 하고, 2020년 이후 신규 아파트는 등록 불가. 조건이 까다로움.

4) 매도 시기 = 6월 1일 이전
종부세 부과 기준일은 매년 6월 1일. 5월 31일까지 매도 잔금 완료하면 그 해 종부세 면제. 6월 2일 잔금이면 그 해 종부세 부과.

5) 양도세 + 종부세 통합 시뮬레이션
매도 시기 결정 전 "보유 5년 누적 종부세 vs 즉시 매도 양도세" 둘 다 계산. 형 케이스처럼 5년 종부세 9천만 vs 양도세 1.8억이면 "매도가 빨리"가 답.

1주택 + 거주가 가장 안전

이 모든 분석 끝에 형이 한 결론: 1주택 + 본인 거주가 종부세 부담 측면에서 가장 안전. 다주택자는 종부세 + 양도세 + 취득세 모두에서 페널티를 받는다.

부동산으로 자산 증식을 하고 싶다면 "여러 채"보다는 "한 채 + 장기 보유 + 거주"로 양도세 + 종부세 모두 절세 효과를 받는 게 더 효율적이라는 게 형의 5년 후 결론이었다. 본인이 다주택자 결정 전이라면 종부세 계산기와 양도세 계산기에서 5년·10년 누적 부담 시뮬레이션 미리 돌려보길 권한다.

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기준 시점: 2026년 5월. 종부세 1주택 12억·다주택 9억 공제 + 공정시장가액비율 60%·1주택자 고령자(60세+) + 장기보유(5년+) 합산 최대 80% 세액공제는 "종합부동산세법" 기준 유지. 단 다주택자 중과 세율과 양도세 중과 한시 유예 같은 정책은 정부 발표에 따라 변동되니 국세청 공시 확인. 5억 이상 부동산 거래는 세무사 상담 필수.