등기부등본 사진 보내준 친구에게 보낸 답장

후배 카톡이 어제 도착했다. "선배, 이 빌라 전세 잡으려고 하는데 어떻게 보세요?"

첨부된 등기부등본 사진을 보고 답장을 보내기 전에 한 시간 정도 걸렸다. 보증금 2.5억, 강서구 빌라, 전용 18평. 등기부에서 본 정보로 요약하면:

• 매물 시세 약 3.0억 (국토부 실거래 확인)
• 갑구 소유자 본인 명의 (대리인 아님 — 안전)
• 을구 근저당 채권최고액 9천만원 (실 채무 약 7천만 추정)
• 임대인 임대사업자 등록 X
• HUG 보증보험 가입 가능 여부 미확인

위험 신호 3개와 그래도 검토해볼 만한 신호 2개가 섞여 있었다. 그날 답장한 내용을 거의 그대로 옮긴다. 후배가 비슷한 매물을 고민하는 사람이 본인 주변에도 있어서 "공유해도 되냐"고 물어왔길래 공개해도 되도록 정리했다.

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너 매물 위험 신호 3개부터 짚을게

① 전세가율 83% — 깡통전세 경계선

보증금 2.5억 ÷ 매매 시세 3.0억 = 83%다. 일반적으로 안전 기준은 80% 이하다. 80% 넘어가면 임대인 부도 시 경매 낙찰가가 보증금에 못 미칠 가능성이 본격적으로 생긴다.

빌라는 아파트보다 매매 회전이 어려워서 경매 낙찰가가 시세의 **7085%**에 잡히는 경우가 많다. 시세 3억짜리가 경매 시 2.12.55억에 팔리면, 보증금 2.5억 회수가 어려워진다. 이게 "깡통전세"의 구조다.

근저당 채권최고액(9천만) 빠진 후 남는 자산이 2.1억 정도. 본인 보증금 2.5억보다 4천만 부족하다. 임대인이 잘 돌아가는 상태라면 문제없는데, 부도·매도 곤란 상황이 오면 4천만 손실 가능.

② 근저당이 보증금 우선이라 후순위 위험

등기부 갑구는 본인 소유 OK. 을구에 근저당이 잡혀있는데, 임대차 계약은 확정일자·전입신고를 받아야 우선변제권이 생긴다.

문제는 근저당이 임대차계약 전에 설정되어 있으면 근저당이 1순위, 본인 보증금이 2순위가 된다. 경매로 넘어가면 1순위 근저당부터 갚고 남는 돈에서 본인 보증금 받는 구조. 위에서 계산한 4천만 부족이 실제로 발생한다.

근저당 설정일이 임차인 전입신고일보다 빠르면 위험. 등기부 사진에서 근저당 설정일을 확인했는데 8년 전이라 본인이 받을 보호 순위는 후순위가 맞다.

해결책 둘 중 하나:

• 잔금일 전에 임대인이 근저당 말소 요청 (보통 매매·갈아탸기 시 활용)
• 잔금일 동시 말소 (잔금 일부로 근저당 상환, 동시에 등기 처리)

말소 협의 안 되면 이 매물은 포기가 답이다.

③ HUG 보증보험 가입 가능 여부 모름

이게 진짜 결정적이다. HUG 보증보험 가입 가능하면 보증금 100% 보호된다. 임대인이 부도·잠적해도 HUG가 대신 변제. 연 0.1220.154% 보험료(2.5억 기준 3038만원/년)면 4천만 위험을 0으로 만들 수 있다.

가입 조건은:

• 전세가율 90% 이하 (이 매물 83% — OK)
• 근저당이 매매가의 60% 이하 (9천만 / 3억 = 30% — OK)
• 그 외 임대인 신용·건축물 종류 등

조건은 통과할 가능성이 있지만, 임대인이 보증보험 가입에 동의해야 한다. 임대인 입장에선 보증보험 가입하면 사고 시 HUG가 임대인에게 구상권을 청구하기 때문에 안 좋은 사람들은 거부한다.

필수 행동: 계약 전에 임대인에게 "HUG 보증보험 가입 가능하신가요?" 물어봐. 거부하거나 답을 회피하면 그 매물은 무조건 포기.

그래도 검토해볼 만한 신호 2개

① 등기부 갑구 소유자 = 계약 상대

대리인·명의 차용이 아니라 임대인 본인 명의가 갑구에 있다. 전세 사기에서 가장 흔한 "바지사장" 패턴은 아닌 셈이다. 단 계약서 작성 자리에서 신분증 직접 확인까지는 해야 한다.

② 매매 시세 파악 가능

빌라는 시세 파악이 어려운 매물 종류인데, 국토부 실거래 시스템에 같은 단지 최근 매매 사례가 있다면 신뢰도가 올라간다. 본인 매물은 작년·재작년 거래 사례 2건이 잡혀서 3억 추정이 가능했다. 시세 파악 불가한 신축 빌라 매물은 "시세 부풀리기" 사기 위험이 훨씬 크다.

그래서 결론

이 매물은 "근저당 말소 + HUG 보증 가입"을 임대인이 모두 수용해야 진행 가능이다. 둘 다 거부하면 보증금 4천만 위험을 그대로 지는 셈인데, 빌라 전세에서 4천만 까이면 회복 어렵다.

대안:

1. 임대인에게 두 조건 요청 — 수용 시 계약 OK
2. 거부 시 다른 매물 검토 — 빌라 전세는 매물이 많으니 같은 가격대 더 안전한 매물 찾기
3. 전세가율 70% 이하 매물 우선 — 시세 3억이면 보증금 2.1억 이하 매물 (조건 협상)
4. 임대사업자 등록 매물 찾기 — 임대사업자는 보증보험 가입이 의무라 자동으로 보호된다

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빌라 전세 잡기 전에 꼭 해야 할 5가지

후배에게 답장 마지막에 적은 체크리스트다. 본인 매물뿐 아니라 빌라 전세 잡는 모든 사람이 챙겨야 하는 내용.

1) 등기부등본 직접 발급
인터넷등기소에서 1,000원이면 발급. 부동산 중개사가 보여주는 사본 아닌 본인 발급본으로 확인. 갑구(소유자·이전 이력) + 을구(근저당·임차권 등기) 둘 다 본다.

2) 시세 교차 확인
국토부 실거래가 + KB부동산 + 부동산 광고 3곳 비교. 신축 빌라는 "분양가"가 시세보다 부풀려진 경우가 많아서 "매매가"가 아니라 같은 단지 최근 매매 실거래를 기준으로 본다.

3) 전세가율 80% 이하 매물 우선
이게 깡통전세 1차 방어선이다. 80% 넘는 매물은 무조건 HUG 보증 동시 가입 가능한지 확인.

4) HUG 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
HUG 안심전세 앱에서 매물 가입 가능 여부 미리 시뮬레이션 가능. 가입 불가 매물은 그 자체로 위험 신호.

5) 잔금일 = 전입신고 + 확정일자 즉시
잔금일 당일 동주민센터 방문해서 전입신고 + 확정일자 받아오기. 다음 날까지 미루면 그 사이 임대인이 또 다른 근저당 설정하는 사기 사례가 있었다.

위험도 점수로 보면

매물 위험도를 0~100점으로 산정해보면:

• 전세가율 83% → +20점
• 총 부담률(보증금+근저당)/매매가 = (2.5억+9천) ÷ 3억 = 113% → +40점 (깡통)
• 빌라 → +20점
• 등기 일치 OK → 0점
• HUG 보증 미정 → 감점 없음 (가입 시 -20점 감점 가능)
• 합 80점 (위험 수준)

전세 사기 위험도 체크에 본인 매물 보증금·매매가·근저당 입력하면 위와 같은 종합 점수 자동 산정 가능. 계약 전에 한 번 돌려보면 협상 카드(근저당 말소·HUG 가입)를 정확히 어떤 근거로 요구할지 정리된다.

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후배에게 답장 마무리는 "무조건 임대인 답변 듣고 다시 의논하자"였다. 일주일 지났는데 임대인이 "보증보험은 안 된다"고 했다고 한다. 결국 다른 매물 찾는 중이다. 4천만 위험 안 지고 다른 매물 찾는 시간이 훨씬 싸다.

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기준 시점: 2026년 5월. HUG 보증보험 보험료(연 0.1220.154%)·전세가율 안전 기준(80%)은 20242025년 기준이 유지 중. 단 HUG 가입 조건은 정부 정책에 따라 변동되니 HUG 안심전세 앱·주택도시보증공사에서 직접 확인. 전세 사기 피해 신고는 전세피해지원센터로.